未经登记的违法建筑纠纷的处理

法建筑的民事纠纷中，应当遵循下列审查原则：首先应优先通过行政途径处理。因为对违法建筑的判定是从违法性与行政许可的双重要素出发的，行政机关在行政许可过程中也存在对主体行为合法性的审查，属行政机关的职权范围，所以应先由行政机关确认及处理。司法过程中应当切实加强与行政机关的沟通，有效地界定是否系违法建筑及其相应类型，最佳的方案是向不动产登记机关发出司法建议限期认定的函件、通知。

如逾期不作出认定或处理，一般法院都以“因诉争未经许可，当事人未办理产权登记手续，不享有诉争建筑所有权。”避免公众产生对法院处理违法建筑纠纷时判决违法建筑所有权确认的认识。

继承、分家析产等纠纷中，此类纠纷是基于人身关系变化而发生，仅关系到占有人的变化，并不针对违法建筑作为标的的民事行为。实务中，可依据人身关系变化而产生相应的占有人对违法建筑享有占有、使用、收益的权利进行判断。

租赁纠纷中，最高法院关于城镇房屋租赁合同的司法解释一方面限定了无效合同的范围，在违法建筑物范围认定上也作出界定，另一方面在合同效力处理上采取了无效合同补救性措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形就认定合同有效。

对于农村小产权房，对涉及权属归属及相关内容仍应不予受理，因为这种违反法律禁止性规定，未经许可的开发建设行为，显然与倡导的法治思维与方式的理念格格不入，否则某种程度上在纵容这种不规范行为。

买卖纠纷中：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。因不动产登记簿记载的事项具有公示公信力，房屋善意买受人根据该公示公信力，确信登记的权利状态与现实状态相一致，而与出卖人签订房屋买卖合同，此信赖利益应予保护。同时，根据《物权法》第十五条确立的不动产转让合同与不动产物权变动的区分原则，房屋因附有违法建筑被限制交易而无法过户，属于转让合同的履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类附有违法建筑的房屋买卖合同如不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。