房产抵押权实现问题

房屋抵押权是指抵押权人对抵押人提供的抵押房屋，在债务人逾期不清偿债务时，依约定或法律规定，以房屋折价充抵债务，或者变卖、拍卖抵押房屋，从该价款中优先接受偿还的权利。房产抵押权实现存在很多风险的问题，下面谈一谈抵押权实现过程可能出现的风险：

（1） 买卖不破租赁

若抵押人在将房产抵押前将房产出租给第三人，债权人将无法拍卖或将抵押房产折现。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；但抵押权人可以收取租金，除非原出租人和承租人是一次性支付租金。

（2） 抵押房产土地性质问题

我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），土地性质不同处置难易程度也不同。以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物设定抵押权的，土地使用者应当依法申请抵押登记。抵押权依法需要处分时，土地使用者可以不办理土地使用权出让手续，但应当从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金。同时转让划拨土地使用权经批准准予转让的，由市、县人民政府土地管理部门与受让方签订划拨土地使用权出让合同。

因此，相比国有土地使用权在实现划拨土地抵押权时，存在交付土地出让金和审批等复杂程序。有时拍卖价款还不足以缴纳土地出让金等费用。