商品房认购书能否认定为房屋买卖合同？

在房屋建成前，开发商为了完成房产销量任务，往往在取得商品房预售许可证后就立刻与购房者签订《商品房认购书》，并在其中约定了当事人基本情况、商品房基本情况、销售方式、价款、交房时间和条件、违约责任等内容。双方当事人还约定，待房地产公司办理完建设项目各种手续之后，双方再另行签订正式的购房合同。对于开发商来说，认购书不仅能固定客户，还能提前取得一部分现金流。那么这种形式的商品房认购书性质上到底是预约书还是买卖合同呢？

  认购书如具备买卖合同条款及实际履行条件的应认定为买卖合同。理由如下：

合同条款应包括《商品房销售管理办法》16条中的主要条款且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，

  《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属

等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了成为商品房买卖合同条件。