商品房预售合同注意事项
一、 什么是商品房预售合同
商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
二、 注意事项
(一)是否有商品房预售许可证
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
(2)开发商在建项目是否有抵押
开发商在建设项目土地被抵押状况下,不告知购房人抵押的事实,与购房人签订商品房买卖契约,且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明,目的是打消购房人的顾虑,顺利收取定金和首付款。
(3)签订商品房预售合同后,是否在房产局办理备案登记
虽然开发商与购房人签订的合同从法律上是有效的,但由于开发商未办理登记备案手续,使行政部门无法对购房人的权益加以保护。一旦开发商资金发生危机,不能如期偿还银行的贷款,银行为主张其抵押权,可通过司法程序对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封并处理。尽管购房人已履行了合同义务,并支付了部分或全部房款,但最终无法取得该房屋。