小产权房买卖合同是否一定无效

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。那小产权房买卖合同是否一定都无效？经过对以往法院判例研读，以下几种情形的小产权房买卖合同被认定有效：

一、 原城镇居民购房后将户口转为房屋所在地的农业户口

  小产权房原则上只能在集体经济组织内部流转，非集体经济组织成员（如城镇居民）均不得购买。但是城镇居民购房后，将户口迁入房屋所在地的集体经济组织，实际成为该组织成员，俗称“非转农”。此种情况下，若卖房人主张原购房合同无效，法院将不予支持。

二、 因城镇化使得案涉房屋所占土地由集体所有转为国有

由于城镇化建设的推进，原城郊的村镇集体经济组织成员整体转为城镇居民，村镇集体土地相应转为国有土地，俗称“农转非”。在此种情况下，原购村镇集体土地上的小产权房即转为大产权房，法院一般认可原购房合同有效。

三、卖房人违反诚信履约义务、为求房屋涨价利益主张交易无效

此类案件的一般情形是：小产权房买卖双方已按合同约定分别履行了支付房款、交付房屋的义务，但卖房人长期拖延办理房屋产权过户登记，诉请确认原买卖合同无效或提出其他以收回房屋为目的的主张，以此获取房价上涨的升值利益。法院的判决均未支持此类卖房人的诉求，而确认已履行的合同有效或按有效合同处理。