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小产权房买卖合同是否一定无效

点击次数:799 次  更新时间:2020-03-27

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。那小产权房买卖合同是否一定都无效?经过对以往法院判例研读,以下几种情形的小产权房买卖合同被认定有效:

一、 原城镇居民购房后将户口转为房屋所在地的农业户口

  小产权房原则上只能在集体经济组织内部流转,非集体经济组织成员(如城镇居民)均不得购买。但是城镇居民购房后,将户口迁入房屋所在地的集体经济组织,实际成为该组织成员,俗称“非转农”。此种情况下,若卖房人主张原购房合同无效,法院将不予支持。

二、 因城镇化使得案涉房屋所占土地由集体所有转为国有

由于城镇化建设的推进,原城郊的村镇集体经济组织成员整体转为城镇居民,村镇集体土地相应转为国有土地,俗称“农转非”。在此种情况下,原购村镇集体土地上的小产权房即转为大产权房,法院一般认可原购房合同有效。

三、卖房人违反诚信履约义务、为求房屋涨价利益主张交易无效

此类案件的一般情形是:小产权房买卖双方已按合同约定分别履行了支付房款、交付房屋的义务,但卖房人长期拖延办理房屋产权过户登记,诉请确认原买卖合同无效或提出其他以收回房屋为目的的主张,以此获取房价上涨的升值利益。法院的判决均未支持此类卖房人的诉求,而确认已履行的合同有效或按有效合同处理。

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