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民法典--房屋租赁不同比较

点击次数:346 次  更新时间:2021-08-13

2021年1月1日《中华人民共和国民法典》的正式施行,同时标志着《中华人民共和国合同法》废止。《民法典》合同编相较于原《合同法》而言,做出了部分修订,吸收《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》部分条款,将租赁合同这一节进行完善。本文主要分析房屋租赁。

一、新旧法条的对比:

新法:《中华人民共和国民法典》第707条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

旧法:《中华人民共和国合同法》第215条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

新旧法区别之处在于《民法典》确定不定期租赁合同除原来规定的两项要求外增加了一项条件“无法确定租赁期限”。在《民法典》制定前,若严格适用法律规定当事人订立租赁期限六个月以上的租赁合同且未采用书面形式的,视为不定期租赁,则干涉当事人对期限的约定,有悖私法自治原则,导致法律适用与事实认定出现较大争议。

定期租赁和不定期租赁,其合同的形式和效力等,但在法律规定上有所不同,若一律视为不定期租赁,则过于僵化,有违合同自由的原则,也不符合民法的诚实信用原则和公平原则。因此,《民法典》作出相应修改。

二、法律适用

首先,不定期租赁合同主要指的是没有约定租赁期限或者租赁期限约定不明,且事后也不能确定租赁期限的租赁合同,正是因为无法确定租赁期限才将其推定为不定期租赁,赋予任意解除权。若事后能够补证确定租赁期限,则不必拘泥于合同形式。

其次,即使应采用书面形式而未采用,也存在可以视为定期租赁的情况。

(1)如果租赁合同虽未采用书面形式,但双方当事人对租赁期限无争议的,应为定期租赁。

(2)即使双方当事人对租赁期限有争议,但若一方能举证证明约定有确切的租赁期限的,应为定期租赁。

(3)若双方对租赁期限有争议,可以参照《民法典》第 510 条规定确定租赁期限,也可以适用《民法典》第 730 条关于租赁期限“没有约定或者约定不明确”情形下的规定加以确定。

三、总结

订立六个月以上租赁合同的,未采取书面合同,但当事人自身可以对约定期限情况进行举证证明,也可以依据法律规定的关于合同约定不明情况下,交易习惯、行业标准等规定进行推定从而确定租赁期限不应当认定为不定期租赁合同,不能享有任意解除权。因此签订六个月以上的租赁合同未采取书面形式且无法确认租赁期限时,才能推定为不定期租赁合同。

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