400-8122-148
律师文集
律师文集
您现在的位置:首页 >> 律师文集

业主的建筑物区分所有权

点击次数:362 次  更新时间:2021-09-26

第二百七十八条 【业主共同决定的事项及表决要求】 下列事项由业主共同决定: 

(一)制定和修改业主大会议事规则; 

(二)制定和修改管理规约; 

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; 

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金; 

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; 

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主 且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规 定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表 决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决 专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

与《物权法》相比,本条的修改内容主要涉及三个方面。

 一、降低了使用公共维修资金表决通过的门槛 本条将《物权法》第76条第1款第5项“筹集和使用建筑物及其附属 设施的维修资金”分为两项设置,即本条第1款的第5项和第6项,对“筹 集维修资金”“使用维修资金”的表决要求分别作出规定,并在本条第2款 中仅对“筹集维修资金”的表决要求作出特别规定,对“使用维修资金”采 用了与其他事项相同的表决要求,即使用建筑物及其附属设施的维修资 金,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数 的业主同意,降低了使用维修资金的门槛。《物权法》第76条对于筹集 和使用建筑物及其附属设施的维修资金采用了相同的表决要求,需 要“双过三分之二”同意,即专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上 的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,才能决定使用维修资金。 但从实际的情况看,“双过三分之二”同意的难度较大,许多地方的维修 资金使用率不到3%。[1]针对建筑物及其附属设施的维修资金使用难的 问题,《民法典物权编(草案)》(二审稿)完善了公共维修资金使用 的表决程序,降低了通过相关事项的表决要求,将一审稿第73条规定的 应当经参与表决的业主中专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同 意,修改为“双过半数”同意。

 二、对参与表决业主的专有部分面积占比和业主人数占比作出了 最低要求 本条第2款增加规定“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比 三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”,完善 了业主共同决定的事项的议事规则,明确了业主行使共同管理权时表决 参与度的最低要求。 

三、降低了共同决定事项的表决要求 对筹集建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附 属设施,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项,修 改为“双过四分之三”同意;决定其他事项修改为“双过半数”同意, 但“双过四分之三”和“双过半数”均以“参与表决”业主的专有部分面积 和“参与表决”人数作为占比的基准,与《物权法》第76条第2款的规定 相比,改变了以“总面积和总人数”作为占比基准的规则,当参与表决的 面积占比和参与表决的人数占比符合最低要求时,表决通过的要求分别 为 “2/3×3/4=1/2”和“2/3×1/2=1/3”,此时“双过四分之三”和“双过半数”就 变为原基准的“双过半数”和“双过三分之一”,在实质结果上明显降低了 表决要求。 此外,本条第1款第2项将《物权法》第76条第1款第2项“制定和修 改建筑物及其附属设施管理规约”修改为“制定和修改管理规约”,修正 了将管理规约仅作为对物的管理的认识,包含了管理规约还应对人的管 理即对业主行为作出规范的认识,扩大了制定和修改管理规约的范围。 这一认识在本法第三编物业服务合同的规定中也有体现,本法第937条 第1款规定,物业服务不仅包括物业服务人为业主提供建筑物及其附属 设施的维修养护、环境卫生的管理维护,还包括对相关秩序的管理维护。

联系我们
咨询电话:4008122148
主办单位电话(联系我们):13971351313
咨询微信公众号:湖北南君律师事务所
邮箱:hbnjls@sina.com
公司地址:武汉市洪山区书城路文秀街10号中石A栋大楼2号门第5层504室
微信公众账号
Copyright © 2016-2022 武汉房产纠纷调解网 All right reserved
备案号:鄂ICP备19029822号-9 技术支持:珞珈学子
×

挂号处 - 我要预约

在线客服
咨询电话
400-8122-148
主办方电话
13971351313

微信公众账号