业主的建筑物区分所有权

第二百七十八条 【业主共同决定的事项及表决要求】 下列事项由业主共同决定： 

（一）制定和修改业主大会议事规则； 

（二）制定和修改管理规约； 

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； 

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主 且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规 定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表 决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决 专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

与《物权法》相比，本条的修改内容主要涉及三个方面。

 一、降低了使用公共维修资金表决通过的门槛 本条将《物权法》第76条第1款第5项“筹集和使用建筑物及其附属 设施的维修资金”分为两项设置，即本条第1款的第5项和第6项，对“筹 集维修资金”“使用维修资金”的表决要求分别作出规定，并在本条第2款 中仅对“筹集维修资金”的表决要求作出特别规定，对“使用维修资金”采 用了与其他事项相同的表决要求，即使用建筑物及其附属设施的维修资 金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数 的业主同意，降低了使用维修资金的门槛。《物权法》第76条对于筹集 和使用建筑物及其附属设施的维修资金采用了相同的表决要求，需 要“双过三分之二”同意，即专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上 的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，才能决定使用维修资金。 但从实际的情况看，“双过三分之二”同意的难度较大，许多地方的维修 资金使用率不到3%。[1]针对建筑物及其附属设施的维修资金使用难的 问题，《民法典物权编（草案）》（二审稿）完善了公共维修资金使用 的表决程序，降低了通过相关事项的表决要求，将一审稿第73条规定的 应当经参与表决的业主中专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同 意，修改为“双过半数”同意。

 二、对参与表决业主的专有部分面积占比和业主人数占比作出了 最低要求 本条第2款增加规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比 三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，完善 了业主共同决定的事项的议事规则，明确了业主行使共同管理权时表决 参与度的最低要求。 

三、降低了共同决定事项的表决要求 对筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附 属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项，修 改为“双过四分之三”同意；决定其他事项修改为“双过半数”同意， 但“双过四分之三”和“双过半数”均以“参与表决”业主的专有部分面积 和“参与表决”人数作为占比的基准，与《物权法》第76条第2款的规定 相比，改变了以“总面积和总人数”作为占比基准的规则，当参与表决的 面积占比和参与表决的人数占比符合最低要求时，表决通过的要求分别 为 “2/3×3/4=1/2”和“2/3×1/2=1/3”，此时“双过四分之三”和“双过半数”就 变为原基准的“双过半数”和“双过三分之一”，在实质结果上明显降低了 表决要求。 此外，本条第1款第2项将《物权法》第76条第1款第2项“制定和修 改建筑物及其附属设施管理规约”修改为“制定和修改管理规约”，修正 了将管理规约仅作为对物的管理的认识，包含了管理规约还应对人的管 理即对业主行为作出规范的认识，扩大了制定和修改管理规约的范围。 这一认识在本法第三编物业服务合同的规定中也有体现，本法第937条 第1款规定，物业服务不仅包括物业服务人为业主提供建筑物及其附属 设施的维修养护、环境卫生的管理维护，还包括对相关秩序的管理维护。