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业主的建筑物区分所有权

点击次数:341 次  更新时间:2021-09-26

第二百七十八条 【业主共同决定的事项及表决要求】 下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主 且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规 定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表 决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决 专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 

“双三分之二以上”参与表决 本条第2款规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三 分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。该规定首 次对参与表决的最低出席人数提出了要求,明确了参与表决的业主专有 部分面积和人数占比。 本条对计算该比例所依据的专有部分面积以及业主人数占比的参照 基数和计算方法未作明确规定。对此,笔者认为,专有部分面积以及业 主人数占比应当分别以建筑总面积和业主总人数作为基数进行计算。具 体计算方法可以参照《建筑物区分所有权纠纷解释》第8条、第9条的规 定予以计算。《建筑物区分所有权纠纷解释》第8条规定,专有部分面 积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测 绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面 积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。第9条规定,业主 人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单 位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以 上专有部分的,按一人计算。总人数,按照前项的统计总和计算。 

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