业主的建筑物区分所有权

第二百七十八条 【业主共同决定的事项及表决要求】 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主 且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规 定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表 决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决 专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 

“双三分之二以上”参与表决 本条第2款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三 分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。该规定首 次对参与表决的最低出席人数提出了要求，明确了参与表决的业主专有 部分面积和人数占比。 本条对计算该比例所依据的专有部分面积以及业主人数占比的参照 基数和计算方法未作明确规定。对此，笔者认为，专有部分面积以及业 主人数占比应当分别以建筑总面积和业主总人数作为基数进行计算。具 体计算方法可以参照《建筑物区分所有权纠纷解释》第8条、第9条的规 定予以计算。《建筑物区分所有权纠纷解释》第8条规定，专有部分面 积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测 绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面 积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第9条规定，业主 人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单 位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以 上专有部分的，按一人计算。总人数，按照前项的统计总和计算。