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买卖不破租赁的例外情形

点击次数:495 次  更新时间:2023-02-06

租赁房屋过程中,偶尔会出现房东告知租客准备将房屋转让的信息,大部分租客此时就会陷入焦虑,之前租的房子还能不能继续承租?租金已经交付了,如不不能租怎么办?而实际上根据我国《民法典》第七百二十五条的规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这也就是我们常说的,买卖不破租赁。

那么是不是有了“买卖不破租赁”这样一个原则,只要占据了承租人这样一个地位,就都可以限制甚至是阻碍正常的买卖行为呢?(主要指交付房屋)。

答案当然是否定的,实际上,买卖不破租赁还存在以下几种例外情况:

1、出租人与承租人事先约定了“买卖可破租赁”。

2、房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,也就是我们常说的“先抵后租”。

3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也就是我们常说的“先封后租”。

4、以租抵债。

对于第一种例外情况,只需要理解民法上的意思自治就能够明白。对于第二种与第三种例外情况,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条也有具体明确的规定,但是为何这么规定,还需要适当了解一些“买卖不破租赁”的法理。

所谓的“买卖不破租赁”,本质上是违背 “物权优先于债权” 这一基本法理的。因为租赁权是基于租赁合同而衍生出来的债权,而买卖合同履行完毕后,买受人已经实际获取了包含占有、使用、收益、处分权能的完整物权,租赁权作为债权不应对抗完整的物权,而“买卖不破租赁”原则的出现,实际上是一种法益平衡。

首先,站在承租人角度,承租人相较于有购房能力的买受人而言,最起码在经济上处于较弱的社会地位,如果允许买卖破除租赁,实际上就认可了买受人可以随意驱赶处于弱势地位的承租人,不利于社会的公平正义。

其次,适用买卖不破租赁并非就无所限制。这就要求承租人在承租房屋之前尽到一定合理审慎的注意义务,比如房屋在承租之前已经设定了抵押权或者已经被法院查封,而不论是上述任意一种措施,都已经对租赁房屋造成了权利负担,况且基于不动产物权的设立、变更都需要以登记为生效要件并作为公示方法的,无论承租人是否对权利负担实际知晓,都会被推定为明知。

因此,在买卖不破租赁的原则下,弱势的承租人得到的较好的保护,买受人除了无法占有、使用房屋外,仍享有租金的收取的权利,抵押权人也存在能够实现债权的可能性。

但是,针对“以租抵债”这样一种形式,最高院却有多起判例不支持“买卖不破租赁”,给出的理由都是租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同,而“以租抵债”本质上却是另一个合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同。

笔者在此试探究其法理。如果法律允许“以租抵债”适用于买卖不破租赁,承租人因抵债而获取了房屋的使用权,但不会出现现实情况下支付租金的情形。在此情况下,对于买受人而言,无法要求承租人搬离,也无法行使物权请求权而支配、使用房屋;而基于以租抵债,买受人也无法收取相应的租金;另外,由于买受人无法占有房屋,还面临着承租人对房屋使用不善而导致房屋毁损的风险。

如此一来,买受人至少在一段时间内,无法享有占有、使用、收益等相应权能。在此情况下,买受人大概率会对这样一个买卖行为望而却步,让本就困难的不动产变现更是雪上加霜。与此同时,房屋出卖人既然已经选择以租抵债,很大可能还存在诸多外债,包括但不限于抵押权人以及一般债权人。一旦允许以租抵债适用于买卖不破租赁,无异于实际上享有了债权优先权,不仅不利于其他债权人的利益,甚至会影响租赁房产的拍卖变现,进而损害他人的合法权益。

由此可见,如果容许以租抵债适用于买卖不破租赁,将导致只有承租人受益,出租人、买受人甚至是其他债权人都陷入权利困境,无法促进交易与社会秩序。

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