“房”或“地”分别抵押有效吗？

根据《物权法》一百八十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条和《担保法》第三十六条的规定，都表明抵押时“房随地走、地随房走”。这样规定，旨在避免当事人权利的冲突，保证物的流通转让和有序利用。但司法实践中也出现了一些问题和争议，尤其是房地分别抵押的效力问题。

一、地上建筑物单独抵押的问题

以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权也一并抵押。此规定与我国奉行的“地随房走”的政策是相一致的。应当指出的是，“地随房走”仅适用于国有土地上的房屋抵押，以及集体所有土地上的乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押，而不包括集体所有土地上的其他房屋抵押，随同抵押的土地使用权限于房屋等建筑物所占有范围内的建设用地使用权，不得随意扩大范围。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权，并以其拍卖或变价金额担保债权的受偿。

二、建设用地使用权单独抵押的问题

根据《物权法》第一百八十条第二款的规定，建设用地使用权可以设定抵押。实践中应注意区分以下两种情形：

1、抵押人仅以建设用地使用权抵押，而在抵押权生效时该建设用地上不存在可以抵押的建筑物或其他附着物的，则抵押权的效力不及于新增的地上建筑物或附着物。该法第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。需要拍卖该建设用地使用权的，可以将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并拍卖，但拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”《城市房地产管理法》第五十二条也规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”因此，仅以建筑用地使用权设定抵押时，债务人不履行债务的，抵押权人仅能以建设用地使用权的变价金优先受偿。

2、抵押建设用地使用权时，若存在地上建筑物，则应当将地上建筑物一并抵押。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条第一款规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。”在设定建设用地使用权抵押时存在地上建筑物，而抵押人对于抵押的建设用地使用权范围内地上建筑物没有抵押的，则根据本条第二款的规定，未抵押的地上建筑物视为一并抵押。

另外，根据《物权法》第一百八十三条的规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，只有以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，才可以同时抵押其占用范围的建设用地使用权。

三、关于房地分别抵押的效力问题

尽管我国法律法规历来规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，但在实践中由于建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同，导致经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象。基于交易安全的考虑，不宜认定这种情形中的抵押无效。法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，之所以规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦。但这种权利冲突在实践中是无法避免的，因此在理解该双向统一原则时，应当关注该原则在贯彻时的转让的一体和最终权利归属上的一体。即使出现房地分别抵押的情形，只要在实现权利转移和处置抵押物时能够保持权利归属上的一体，则可以妥当解决上述权利冲突。特别应当看到，在实践中当事人设定两项抵押的行为完全是自愿的，当事人已经订立了抵押合同，且已经办理了登记手续，不宜认定抵押无效。