房产抵押—出租房

根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第 65 条“买卖不破租赁”的规定，本来是为了保护租赁者的，但是却容易被抵押人恶意利用。如果抵押人将自己已经出租的房产抵押给银行，一旦在抵押权实现时，在租赁合同有效期内承租人继续享有对抵押房产的租赁权。由此可看出，在抵押房产办理抵押程序前，抵押人已将抵押房产出租给第三人的，在抵押权实现后，抵押人与第三人签订的租赁合同仍然有效。如果在房产进行抵押登记之后，抵押人再将抵押房产出租的，并与承租人签订虚假租赁合同，恶意将租赁合同签订日期订于在抵押登记之前，租赁合同时间大大超过借款期限。这种情况下，一旦抵押权实现时，抵押人很可能会根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第 65 条规定申请抵押房产因租赁情况来阻碍抵押权的实现。尤其是在租赁合同中约定，承租人已将租金一次性全部支付给抵押人时，房产的价值肯定要大打折扣，无法保障主债权得以实现。

因此，在实践中在为房产办理抵押之前应当实地查看房屋是否有租客，同时在房地局查询房屋是否有租赁登记。