开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决

在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主有可能支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。那么，如果开发商逾期交房，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任呢？

商品房买卖合同是典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主互负的给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款明确规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，我国法律规定的违约损害赔偿责任是以实际损失来确定的

在商品房买卖合同履行合同过程中，如果业主迟延付款，所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这与业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失相当。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也与业主的实际损失相当。

而业主所负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，与上述处理原则并无逻辑关系。即便开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也不会高于银行按揭贷款利息，利息与租金的差额部分，业主还是需自行承担。

综上，在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定的情况下，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。