物业服务合同及物业纠纷类型

（一）物业服务合同的内涵

物业服务合同是由业主委员会与选聘的物业服务企业签订的对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的协议。物业服务合同摈弃了传统物业管理模式中的「物业管理合同」「物业管理服务合同」，在此基础上将业主和物业管理企业明确规定为物业服务合同的主体，将物业服务的行为明确为客体，并明文规定由物业管理机构提供服务、业主提供报酬。

（二） 物业纠纷类型

物业就分类型分为前期物业纠纷、物业管理过程纠纷、物业使用以及维护纠纷。对于前期物业纠纷，建设单位于物业合同服务前期签订对全体业主具有约束力的合同，然而建设单位与物业服务不单单是简单的委托法律关系，实际上物业服务企业总是受制于建设单位，导致矛盾产生。对于物业服务过程中，出现乱收费现象以及服务水平达不到原来的要求造成了矛盾。物业在设施以及房屋配套维护过程中，擅自挪用维修基金从而与业主产生纠纷。

二、物业服务纠纷的产生原因

（一）缺乏法律规范指导和制度保障

我国物业管理模式最早产生于 20 世纪 80 年代，起步时间较晚，与物业管理相对应的法律规范及规章制度不完善。2003 年 9 月 1 日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2007 年 3 月出台的《物权法》对建筑物的区分所有权作出明确规定，明确了物业管理的基本制度和相关规范，也针对物业纠纷基本情况提出了解决物业管理问题的基本规则。但近两年，随着我国城市建设速度的加快，房地产业迅速崛起，现行法律法规中的一些规定已较难满足新类型纠纷的解决需求。

（二）物业公司和业主的认识误区

物业公司与业主签订的物业服务合同条款约定不明，未详细列载相关服务内容、收费项目、收费标准、质量标准等，是导致物业服务纠纷的原因之一。现阶段，物业服务行业缺乏统一、全面的行业评判标准，物业服务合同在物业服务与物业企业管理方面的权利与义务规定较模煳、笼统，不具备参考价值，导致物业公司与业主对物业服务的认知存在差异。一些业主往往认为只要自己交纳了物业服务费，则在居住中发生的任何问题，都应由物业公司全权负责，否则物业费也就没有必要缴纳。

（三）行政主管部门监管不到位

物业服务纠纷频繁发生，管理机制的不完善是主要原因之一。针对物业管理，《物业管理条例》、《物权法》虽对政府行政部门的职责作出了一些规定，但并不完善，实践中缺乏可操作性，以致一些职责无法真正落实到位。此外，因为涉及物业管理的行政主管部门较多，存在多头管理的局面，这就导致政出多门，容易出现相互推诿的问题，使得一些纠纷无法得到及时、有效解决。

（四）物业服务质量与定价标准不明确

随着生活水平的提高，我国居民对居住环境、物业服务品质的要求不断提升。在生活中，较常见到的物业纠纷是一些业主因物业公司对小区管理未达到预期，认为小区综合环境与所缴纳的物业费标准不符，而拒缴向物业公司交纳物业管理服务费。业主反映的问题通常有：小区环境卫生不合格、楼道内脏乱差、垃圾处理不及时、停车位规划不科学、小区绿化程度不达标及小区内流动人员多等。理论上，物业服务合同中可以明确服务质量标准。但实践中，物业服务合同中对此加以明确的较少，即使有相应条款，也较为笼统，难以起到评估物业服务质量的作用。此外，对于尚在履行前期物业服务合同的一些小区，因前期物业公司一般由开发商自行建立或由开发商进行招聘，购房者未参与合同的订立，以致业主难以实现与物业公司事实上的地位平等、权利义务平等，业主的权利被弱化，其合法权益很多时候难以得到有效保障。