什么是“买卖不破租赁”

买卖不破租赁：是指买卖交易不影响租赁合同的继续执行。具体适用情形是，在租赁关系存续期间，因买卖转让房屋的，原房屋租赁合同仍继续有效。

“买卖不破租赁”是民法上的一项重要制度，该原则主要适用于房屋等不动产的租赁。此项规定，是为了保护承租人的利益，基于此制度，房屋出租人在将其所有的房屋出卖之前，应当承担相应的义务：一是提前通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权，二是遵循诚实信用原则，告诉买受人该房屋上负担着的承租义务。

但“买卖不破租赁”也有例外：如果房屋在出租前已经设立了抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不受该原则的限制，在这种情况下，买受人可以对抗承租人。当然，如果出租人（抵押人）在出租房屋之前已经告诉承租人该房屋已经抵押的，抵押权实现时所造成的损失由承租人自己承担，若出租人（抵押人）未告知，则抵押权实现所造成的损失，例如租金的损失、已经支出的装修费用等由出租人承担。

但是要注意，如果房屋在出租后才设立了抵押权，即先出租后抵押的，因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立，因此这种情况下，仍然适用买卖不破租赁的规定。