债务履行期限届满前签订的以房抵债协议靠谱吗？

以房抵债是指债务人对原债务履行方式进行根本性变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示。由于以房抵债涉及物权、担保、合同等众多法律关系，以及涉及禁止流押流质等强制性法律规定等，同时可能会侵害其他债权人的利益。因此，以房抵债在司法实践中纠纷较多，争议很大。因在履行期届满后达成的以房抵债协议效力多被认定为有效，本文将在梳理相关法律法规、理论学说和司法判例的基础上，对在债务履行期届满前的以房抵债协议的性质和效力等问题予以分析，并给出在债务履行期届满前的以房抵债协议签订的法律建议。

一、债务履行期届满前签订的以房抵债协议的性质

在司法实践中，以房抵债协议纠纷的最大争议焦点莫过于以房抵债协议的性质究竟属于流质契约还是属于类让与担保。从《九民会议纪要》第45条对此类以物抵债协议规定的内容看，并未明确约定在债务履行期届满前的以房抵债协议的性质究竟为何。但《九民会议纪要》此次专门将此类以物抵债协议与让与担保作了区分，认为此类以物抵债协议不同于让与担保。而以房抵债协议，其本质属于债权，且尚未完成公示，即房产尚未完成权属变更，在此情况下，原债务履行期届满，债务人未履行原债务的，债权人只能参照《最高法院关于民间借贷司法解释》第24条的规定请求清算、变价，且不具有优先受偿权。如若签订此类以房抵债协议的同时也已经完成财产权利变动的公示方式，则构成让与担保，按《九民会议纪要》第71条的规定处理即可。

二、债务履行期届满前签订的以房抵债协议的效力

多数观点认为，债务履行期届满前签订以房抵债协议因具有流质条款或让与担保的性质，以房抵债约定无效，债权人无法成为抵债房所有权人。其法律依据有《民法典》第四百零一条：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”《民法典》第四百二十八条：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务 人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。”以及《九民会议纪要》第四十五条：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”同时，从聚法案例检索的案例来看，绝大多数法院认为务履行期届满前签订以房抵债协议无效，但仍有部分判决中法院认为《民法典》第四百零一条流押条款、第四百二十八条流质条款及《九民会议纪要》第四十五条均未明确表示在债务履行期限届满前达成以物抵债协议完全无效。故以物抵债协议的整体内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定的，根据诚实信用原则、促进交易效率、稳定当事人预期的角度，应肯定抵债协议的有效性。其法律依据有《九民纪要》第七十一条：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力”“当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”

三、签订债务履行期届满前的以房抵债协议注意事项

    在债务履行期限届满前签订的以房抵债协议因触及禁止流押流质的强制性多被司法实践认定为无效，因此应慎重签订或咨询律师相关法律风险后再签订该类型的以房抵债协议。

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