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房产抵押合同未登记,抵押人仍承担责任

点击次数:276 次  更新时间:2020-03-27

实践中,以不动产为抵押物签订抵押合同但未做登记,则抵押权未设立,但抵押合同有效。若出现纠纷,一般认为,抵押人仍应承担担保责任或违约责任。

一、抵押合同未登记合同自成立生效时但抵押权未设立

2007年10月1日起施行的《物权法》对原《担保法》抵押担保制度做出较大改变。依据《担保法》,以不动产设定抵押应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。而依据《物权法》,除法律另有规定或者合同另有约定外,抵押合同自成立时生效,未办理登记不影响合同效力。同时抵押权自登记时设立。概括而言就是,抵押合同的生效要件由登记生效改为自合同成立时生效,未办理抵押登记不影响合同效力,抵押人应基于抵押合同对抵押权人承担责任。同时未办理登记则抵押权未有效设立,抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权。

二、抵押权未设立,抵押人可能仍应承担担保责任

(一)抵押登记制度主要目的在于确定抵押权人享有优先受偿权和对抗第三人。若因抵押权未设立,就判定抵押人不承担担保责任,则抵押担保名存实亡,将对整个交易行为产生消极意义。

(二)实践中,存在很多房产抵押合同未登记的情况,其中不知道房产抵押必须登记的不占少数,如果要求每一个当事人都清楚也不现实。

(三)由于房产抵押未登记,从公示角度来讲,则不得对抗第三人。因此,抵押权人对抵押物不享有优先受偿权,也是理所应当的。以此作为抵押权人不登记应承担的风险,较为合理。

三、抵押权未设立,抵押权人应根据抵押合同承担违约责任

抵押合同成立并有效,则约束合同双方。抵押合同登记是抵押人应自觉履行的合同义务,若未履行,则应按合同约定承担违约责任或赔偿损失。因此,建议抵押权人在抵押合同中将违约责任约定清楚,避免不必要的风险。

另外,如果还有登记的必要,抵押权人仍然可以要求抵押人登记。

 

司法实践中,对于房产抵押合同未登记纠纷,主要有判令抵押人承担违约责任和对被担保方的债务承担连带责任两个裁判方向。综合来看,抵押权人在抵押合同中约定违约责任可在最大程度上降低自身风险。

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